Как проверить инвестору застройщика при покупке квартиры

Как не попасть на недобросовестного застройщика?

Для начала нужно определиться, что мы подразумеваем под термином «недобросовестный застройщик». Наихудшим вариантом, конечно же, было бы столкнуться с компанией, привлекшей деньги инвесторов, но изначально не собирающейся доводить строительство до конца, то есть — с мошенниками. Известны также случаи, когда компании умудрялись по нескольку раз продать имущественные права на одни и те же объекты. Самое же распространенное нарушение договоров состоит в несоблюдении сроков окончания строительства и введения объектов в эксплуатацию, однако всегда ли это свидетельствует именно о недобросовестности застройщика?

Строительство — это всегда деятельность, сопряженная с высоким количеством рисков. Допустим, для строительства объекта привлекается заем. На определенной стадии строительства кредитор отказывает в предоставлении очередного транша. На время, пока застройщик будет искать иные источники финансирования, работы приостанавливаются, что естественно, в конечном счете повлияет и на сроки окончания строительства.

Выполнение работ может быть приостановлено по предписанию надзорных органов; свои обязательства может нарушить субподрядная организация, поставщик материалов; наконец, могут возникнуть бюрократические проволочки в процессе введения в эксплуатацию готового объекта и пр. В таких ситуациях крайне важно, насколько компетентно и взвешенно поведет себя застройщик, и, как правило, именно его действия в конечном счете и позволяют соблюсти права инвестора. Предвидеть же возможность возникновения подобных ситуаций еще на стадии заключения договора, а стало быть — и застраховаться от них, к сожалению, не может никто.

Как инвестору проверить застройщика?

В первую очередь стоит узнать правильное название компании-застройщика и компании-генподрядчика, их идентификационные коды. По этим данным легко узнать о наличии, например, судебных споров с участием указанных компаний — на сайте Единого государственного реестра судебных решений (www.reyestr.court.gov.ua). Если судебные решения найдутся — надо читать, о чем они, какие объекты строительства в них фигурируют. Для того чтобы сделать правильные выводы о наличии рисков, лучше все-таки обратиться к юристу — мало кто сможет правильно оценить эту информацию самостоятельно. Также не стоит забывать о самом простом способе — поиске информации о застройщике в интернете, в частности на специализированных форумах. Если застройщик или объект — проблемные, информация найдется быстро.

Нелишним будет увидеть объект воочию; поинтересоваться о наличии и сроке действия лицензии генподрядчика; сроке действия договора аренды земельного участка; других объектах застройщика и истории их строительства.

Какие наиболее распространенные ловушки встречаются в договорах?

Львиная доля договоров предусматривает множество оснований для ответственности инвестора, и минимум — для застройщика. Следует обратить внимание на то, чтобы все обязательства застройщика были четко оговорены: объект инвестирования, сроки строительства, порядок оформления права собственности и пр. Так же и инвестор должен обратить особое внимание на свои обязательства по договору — что именно, кроме оплаты, и в какие сроки он должен сделать, какими документами это оформить.

Допустим, инвестирование происходило путем приобретения целевых облигаций; в таком случае заключались два договора. Один из них предусматривал, что оплаченные облигации должны передаваться застройщику для погашения путем передачи объекта недвижимости. На практике сталкиваемся с тем, что инвесторы зачастую, оплатив облигации, считали свои обязательства выполненными и ждали, что остальные действия по передаче объекта и оформлению права собственности должен осуществить застройщик. В договоре же указывалось, что инвестор должен перечислить облигации на счет застройщика в ценных бумагах, подтверждением права собственности на облигации является выписка по счету в ценных бумагах и т.д. Но многие рядовые покупатели не читают договоров и тем более не представляют себе, что такое выписка в ценных бумагах. Соответственно, не имели при себе именно того документа, который, согласно договору, единственный подтверждает их право собственности на облигации.

Сколько может строиться дом — по документам и в реальности?

Срок окончания строительства указывается в договоре. На практике он почти всегда продлевается, иногда и не раз, но, как мы уже говорили, причины могут быть вполне объективными. Чтобы быть в этом уверенным, надо всегда запрашивать причину продления, следить за процессом строительства, если возникнут опасения — сопоставлять информацию, полученную от застройщика, с информацией, запрошенной в госорганах.

Какие документы и лицензии должен предоставить застройщик инвестору

Заключая договор, инвестор должен попросить для ознакомления:

- учредительные документы застройщика

- документы, подтверждающие право пользования участком земли, где будет производиться строительство, либо же документы, подтверждающие передачу функций застройщика для строительства объекта на данном участке

- позитивное заключение комплексной государственной экспертизы

- разрешение на выполнение строительных работ

- лицензию подрядной организации

- если строит кооператив — попросите также копию его устава

И самое главное — получите проекты договоров, которые предлагает к подписанию застройщик, чтобы в спокойной обстановке дома их изучить.

Источник: http://svdevelopment.com/